专家地铁一通并非黄金万两万芳

专家：地铁一通并非黄金万两

在刚刚过去的国庆“黄金周”，不少市民都利用假日去买房置业。他们发现，只要跟地铁规划图能沾上边的楼盘的价格就比同地段楼盘要高出许多。再加上此前国家发改委批复并原则同意广州市政府的《广州市轨道交通线网规划》，从今年9月开始至2007年，将会有7

条地铁线相继开工，地铁将增加到9号线。“地铁楼盘”成为渴望突围城市交通拥堵的买家的首选，而“地铁概念”则成为在规划路线周边圈地的发展商的炒作法宝。

那么，地铁沿线的楼盘是否就真如开发商说的绝对具有投资价值？这些楼盘的含金量又该如何权衡呢？本文选取了曾在地铁附近买房的三位读者，他们的购房经历或许对于您有所帮助。

工地吵杂，楼盘自然减分

张晓2004年在海珠区买下一套三居室，此次置业是为了自住。虽然该楼盘所处地段的生活气息并不是非常浓郁，但是该楼盘开发商在楼盘的宣传资料上宣称该楼盘位于3号线某站点附近，方便、快捷的交通将是这里的卖点。

张晓夫妇和张晓母亲一起居住，张晓觉得这里以后交通会极为便利，又处于市郊，空气清晰适合母亲养老，价格在可以接受的范围内，在经过一番比较后便敲定了该楼盘。

刚搬进去的时候，该站点并未真正动工，只有几个工人在敲敲打打，大半月后工人真正投入工程了。张晓的居所阳台正对工地，看着工人忙碌的身影，张晓觉得交通便捷的生活很快便会来临。

谁知，张母很快开始抱怨当时张晓选了这个楼盘。虽然工地夜晚睡眠时间并没有动工，但是白天施工时的吵杂声让张母的神经一直处于紧绷状态，“一听到工地打桩机的声音，我就觉得烦躁，每天一大早就伴随着施工声音起床”，张晓当时买这套房子的时候不仅比离规划中的地铁站稍远的楼盘价格要高500元/㎡，并且也忽略了老人家的生活需要，最终和当时买房的初衷背道而驰。现在，地铁还在敲敲打打中，什么时候真正完工，张晓心里也没底，只能怪当时自己买房的时候考虑欠缺周全。

点评：楼盘并非越靠近在建地铁越好，由于地铁的施工周期一般比较长，对业主的影响是显而易见的。虽然施工单位选择低噪音机车、轨道减震器设备施工，但是难免带来噪音污染，并且由于工地人员复杂，楼盘的安全问题值得斟酌。

地段偏僻，升值遥遥无期

方启光2003年看中芳村区某楼盘时，正是发展商宣传资料上的“×号地铁沿线楼盘”的字眼把他吸引住的，由于该楼盘地段偏僻，均价才4000元/㎡，甚至内部认购的价格更低。售楼小姐告诉方启光，未来几年地铁将动工，多则一两年后，并且当时价格便宜，买下后有投资价值。这正中方启光下怀，他二次置业的目的就是看中了房产的长线投资收益，又看到地铁一号线和二号线沿线楼盘房价高企，想想假如自己能早一步投资那么楼盘升值后的获利将大大增加，再说非自住型的房子并不需要太注意离市中心远近的问题。

2004年8月，方启光通过银行按揭买下了这套房子。一年过去了，房价没有上涨，受到房产新政的影响，方启光又不能亏本转手卖出，但租赁期里空置期太长，放贷的压力和楼盘物业管理费反而成了方启光的财政负担。

“至到现在我还未看到有地铁动工的迹象，连地铁施工的识别标志也没有”，陈启光叹了口气，“发展商向我们预支了一部分因为地铁因素所产生的升值空间。”“甚至听人说，地铁预算已经严重超支，什么时候可以修到我们这里来还真是遥遥无期。”

点评：长线投资更需要懂得“看盘”，蓝图中的地铁并不一定是房产投资中的灵药。地铁工程的大投入，即便在发达国家也是勉为其难的。地铁建设从来都是一个“无底洞”，其营利是世界性难题。地铁建设造价相对较高，超过了一般城市经济承受能力，而且交通建设不可能完全是一种政府性的供给型系统，必须在一个开放性的社会集资型系统下完成。广州规划中的九条地铁线要按时完成，也需庞大的财政支出承担。再者，楼盘能否升值便捷的交通只是其中一个因素，还需从全局上看政府的政策走向和楼盘周边的实际环境。

路线未明，楼盘命运迷茫

张晓和方启光相对李玉(化名)来说是幸运的，毕竟忍耐多几年，地铁还是会通。但和方启光同样是投资客的李玉显然就没有那么幸运了。李玉的房子位于番禺区，是预售房，并位于地铁7号线沿线，李玉买下这楼房的时候对“地铁概念”满怀希望，六七年后地铁修好楼盘便有升值的空间。但今年8月，李玉在广州某报上看到这样一则消息：“地铁7号线规划未获批准”。

李玉一看到这消息，顿时头脑空白：难道和广佛地铁一样，02年10试验段工程开工后便没有下文了？买楼的时候看中的就是地铁沿线的升值空间，在路线未确定时开发商便以地铁名义打广告，似乎有点忽悠买家的嫌疑。

庆幸的是，9月中旬李玉总算在看到七号线的暂定路线，自己买下的楼盘也在路线范围内，“虽然是‘暂定’二字，但起码是个希望，现在只能期盼地铁早日动工了。”

当时开发商的宣传资料上写的是“毗邻某站站点出口”，“可是直到现在，规划的路线的站点出口具体定在哪里，开发商的答复也模棱两可，我现在心里也没个底。”

点评：当地铁概念仅仅只停留在概念时，投资房产的风险更大。规划仅仅是规划，规划也有可能规而不划。例如上海地铁M8线在04年就曾经做过大调整，受到世博方案的影响前前后后修改的方案也有4、5次，并且原先设计的成山路大型换乘枢纽也被取消。想在地铁规划路线附近购房的人，在有些因素没有明朗的情况下，还需要仔细的分析自身情况，再做决定，毕竟“暂定”二字并不是最终拍板方案。

《私人理财》房产专家建议：地铁一通，并非黄金万两

一般地铁沿线楼盘的价格比同区非地铁临近楼盘的价格要高500元/㎡-1000元/㎡左右，就算是预售楼盘都比同区早几年建成的楼盘贵。楼盘是否具有投资价值地铁并非万能药，一些生活气息浓郁、配套设施齐全、路段位于商务密集地的投资收益率并不低。

广州地铁于1993年开工，开工当年和第二年，地铁一号线沿线物业升值15%，1999年一号线正式开通后，地铁沿线物业再次升值15%，地铁经济确实拉动了沿线楼盘的价位。

于是，不少开发商打着“地铁”的幌子，宣称地铁开通后可以升值15%-20%，这话看上去似乎并不假，但是对于善在规划中的地铁沿线，实际上开发商是“预支”了买家楼盘涨价后的收益，是超前赚取了买家钱包里的货币。并且，这些开发中的楼盘要比同区位，只是建成时间稍早几年的楼房的价格明显要高出一大截。地铁没建好，却按地铁建好后的价格出售，可是今后具体有多少升值空间并不能以现值计算。

假如买家买该房的目的在于投资，却因为房产新政的影响，短期转手卖出并不能赚钱，仍旧在等待3-5年的地铁开通时间，那这段等待时间的折旧成本就很大了。试想5年内，买家如果把多付给发展商的差价和房子的折旧成本，投资到其他理财产品或者其他项目上，收益未必会低过地铁带来的经济效益。

同时，在选购楼盘时也必需考虑到，如果楼盘在规划设计上有弊端，特别是在建筑设计上没有做好和地点选择上没有做好规划，那么投资楼盘和地铁就很难形成联动，在这种情况下，你对这种预支型的升值是否敢下赌注呢？查阅：已获批28个城市的轨道交通线路规划详解图（更新中）查阅：2012年全国各省市城市轨道交通项目概览（更新中）查阅：城市轨道交通中标企业

旗袍美女图片

美女性感写真

美女旗袍图片